Verkehrswertgutachten
Das Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB sollte im besten Fall den möglich zu erzielbaren Preis für Ihre Immobilie darstellen. „Der Verkehrswert/Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Die Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse (Liebhaberei) erfolgt ausdrücklich nicht.
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist zu unterscheiden zwischen dem
Qualitätsstichtag (Zustand des Wertermittlungsobjektes), § 4 ImmoWertV sowie
dem Wertstichtag (Wertverhältnisse), § 3 ImmoWertV.
Beide Stichtage können zusammenfallen, oder auch unterschiedlich sein.
Ein Verkehrswertgutachten eignet sich für rechtliche Auseinandersetzungen, Kauf, Verkauf, Beleihung durch Banken, Schenkung, Erbschaft, Zwangsversteigerungen, Pflegschaft sowie steuerliche und rechtliche Fragen. Ein Verkehrswertgutachten wird nach den definierten gesetzlichen Vorgaben und Grundsätzen der Wertermittlung gemäß § 194 BauGB gerichtsfest ermittelt.
Es fließen alle notwendigen Informationen der Immobilie in dessen Wertermittlung ein. Dies sind z. b. die Mikro- und Makrolage Ihrer Immobilien in Bezug auf vergleichbare ortsübliche Immobilienpreise sowie wertsteigernde und/oder wertmindernde besondere Grundstücksmerkmale, wie z. B. Nießbrauch, Immission oder Bauschäden. Das Gebäude selbst wird anhand seines baulichen Zustandes, der Größe des Grundstücks im Verhältnis zur realisierten Geschossfläche bewertet.
Zum Ende der Wertermittlung wird dessen Wert durch geeignete Verfahren plausibilisiert, mit dem Ziel, den zu erzielendem Kaufpreis der Immobilie zum Qualität-/ und Wertermittlungsstichtag des regionalen Immobilienmarktes widerzuspiegeln. Alle erhobenen Daten werden ausführlich dokumentiert und begründet. Weiterhin sind eine Kopie aller relevanten Dokumente wie z. B. Lageplan, Baupläne, Grundbuchauszug sowie eine Fotodokumentation vorhanden.
DAS ENTHÄLT IHR WERTGUTACHTEN NACH § 194 BAUGB:
- Ermittlung des Marktwertes anhand normierter Wertermittlungsverfahren: Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert
- Lagebeschreibung [Mikro- und Makrolage]
- Beurteilung der rechtlichen Rahmenbedingungen
[z. B. Baurecht, Grundbuch, sonstige Belastungen] - Gebäudebeschreibung und Bewertung des Gebäudezeitwertes
- Ermittlung des individuellen, marktangepassten Bodenwertes
- Auswertung aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
- Marktvergleich auf Ihre nähere Umgebung
- Rechnerische Berücksichtigung von besonderen objektspezischen Grundstücksmerkmalen
[z. B. Leibrente, Nießbrauch, Wohnrecht, Bauschäden, Baumängel, Leerstand, Freilegung Grundstück etc.] - Fotodokumentation
- Umfang des Wertgutachtens ca. 60-100 Seiten, je nach Art und Größe der Immobilie
